Polski rynek hoteli, to rynek obiektów indywidualnych. Wśród ponad 1,8 tys. hoteli co czwarty ma tego samego właściciela, markę jednej z międzynarodowych lub rodzimych sieci, bądź logo porozumienia marketingowego czy stowarzyszenia obiektów. Proces konsolidacji jest powolny, a kryzys na rynku turystycznym – wbrew oczekiwaniom – tylko nieznacznie go przyspieszył.
Przeciętna polska „grupa hotelowa” składa się z dwóch obiektów oddających łącznie do dyspozycji gości niespełna 100 pokoi. Związkiem, który je spaja jest przede wszystkim kapitał właściciela, a dość często lokalizacja w jednej miejscowości. Rzadziej jest to jedna marka (nazwa), standard wyposażenia i obsługi lub program funkcjonalny. Nic w tym dziwnego, bo rynek hoteli w Polsce, mimo dwudziestu lat nieskrępowanego przepisami działania, wchodzi dopiero w fazę konsolidacji kapitałowej i organizacyjnej. W tzw. grupach zespolonego działania, czyli związkach łączących obiekty więzami kapitałowymi, marką (franczyza, zarządzanie) lub wspólnym systemem marketingowo-sprzedażowym działa obecnie mniej niż pół tysiąca hoteli. Jeśli odejmiemy pojedyncze obiekty związane z innymi, dość jeszcze luźnymi na polskim rynku więzami marketingowymi – z reguły jest to wspólna promocja i system rezerwacyjny, rzadziej standardy, polityka cenowa, wspólna polityka zakupów, czy ujednolicone zarządzanie – to pozostanie więcej niż 390 obiektów skupionych w stu kilkunastu związkach. Ponad 60 proc. z nich stanowią grupy najmniejsze, wspomniane wyżej, dwuhotelowe. Dzięki trwającemu w ostatnich latach, szczególnie intensywnemu w tym właśnie segmencie, procesowi inwestycyjnemu, do roku 2012 grono takich grup rozszerzy się o co najmniej kilkanaście nowych.
Kilka z nich urośnie natomiast do grup składających się z trzech, czterech hoteli. Obecnie te ponad 390 hoteli (nieco ponad 21,5 proc. liczby wszystkich hoteli w Polsce) skupia przeszło 41 tys. miejsc noclegowych (niespełna 26 proc. wszystkich miejsc noclegowych w hotelach skategoryzowanych). W praktyce oznacza to, że do koncentracji, czy tym bardziej monopolu na tym rynku jest bardzo daleko. Ponieważ trzy czwarte hoteli, a co za tym idzie miejsc noclegowych, którymi dysponują, pozostaje w rękach właścicieli posiadających tylko jeden obiekt (czasem jest to hotel oraz inny, nieskategoryzowany obiekt noclegowy), to można przyjąć, że hotelarstwo w Polsce jest branżą ze wszech miar indywidualną.
Z grupy sieć
Sytuacja taka ulega oczywiście powolnym zmianom. Właściciele dołączają do pojedynczych hoteli kolejne nieruchomości, czy to nowo budowane lub adaptowane, czy (zdecydowanie rzadziej) kupowane na rynku wtórnym. Podstawowa słabość rynku wtórnego polega na tym, że na sprzedaż wystawiane są przeważnie obiekty o potencjale (lokalizacja, liczba pokoi, program funkcjonalny) nie przystającym do planów potencjalnych kupców. Szczególnie do stworzenia jednolitej koncepcyjnie grupy czy sieci hotelowej. Często barierą dla potencjalnego kupca jest cena, jakiej żąda sprzedający. Po wliczeniu jej w koszty biznesplanu ewentualnej inwestycji, obejmującej generalny remont lub rozbudowę, tak by uzupełniała dotychczasową ofertę inwestora, okazuje się, że taniej można w podobnej lokalizacji zbudować obiekt tej samej wielkości, ale o szerszym programie funkcjonalnym. Na małe zainteresowanie przez kupców obiektami istniejącymi wpływa też nadal duża podaż działek budowlanych, atrakcyjnych z punktu widzenia inwestycji hotelowych. Większym wzięciem cieszą się rozpoczęte, a nieukończone budowy, co wynika z ceny (dotychczasowy inwestor jest zwykle w sytuacji przymusu), jak i łatwiejszej zwykle adaptacji do nowych funkcji. Dlatego na polskim rynku rozwój grup hotelowych odbywa się przede wszystkim w sposób organiczny, czyli poprzez oddawanie do użytku nowych inwestycji. To też odpowiedź na pytanie, dlaczego polskie sieci rosną tak wolno. Wolno, bo inwestycje wymagają czasu. I nie chodzi o sam proces budowy. W wielu przypadkach od „wbicia łopaty” pod fundamenty do „przecięcia wstęgi” upływa około 12-14 miesięcy. Istotny jest proces związany z otrzymaniem wszelkich pozwoleń, uzgodnień czy innych decyzji administracyjnych, niezbędnych do zgodnego z prawem poprowadzenia inwestycji.
Turystyka oraz „mydło i powidło”
Niewydolność administracyjna skutkuje zazwyczaj przedłużeniem inwestycji o rok, czasem dwa, dezorganizuje biznesplany inwestorów (zmieniają się ceny materiałów budowlanych i wyposażenia, koszty pracy, zmienia się w końcu sytuacja na rynku turystycznym), a często prowadzi do wstrzymania inwestycji. Przykłady? Choćby pierwsze z brzegu. Gdyby w kilku miastach w odpowiednim trybie wydano wszystkie decyzje Orbis/Accor dysponowałby obecnie kilkoma obiektami więcej, bo zdążyłby je ukończyć przed spowodowaną kryzysem redukcją programu inwestycyjnego. Gdyby nie opóźniane przez właściciela sąsiedniej działki decyzje budowlane dotyczące obiektu Hotel System w Warszawie przy Wspólnej, to inwestor pewnie ukończyłby hotel. I właśnie rozpoczynałby on działalność pod szyldem międzynarodowej sieci Choice, zamiast straszyć nieukończonym szkieletem. Kto jest statystycznym właścicielem grupy hotelowej w Polsce? W pierwszej 50 grup hotelowych zdecydowanie dominują podmioty specjalizujące się w prowadzeniu obiektów noclegowych bądź łączące działalność noclegową z inną działalnością w branży turystycznej – najczęściej z biurem podróży, obsługą ruchu turystycznego, czy gastronomią. Są też wydzielone spółki wchodzące w skład większych grup kapitałowych, których zasadnicza działalność nie jest związana z branżą turystyczną. Właścicielami hoteli działających pod szyldami międzynarodowych sieci są zwykle zagraniczne, bądź mieszane fundusze inwestycyjne oraz grupy deweloperskie. Powyżej 50 pozycji w rankingu (nie przedstawione do tej pory w Hotelarstwie, jednak analizowane przez autora), właściciele grup hotelowych stają się bardziej zróżnicowani. Więcej jest osób lub spółek cywilnych prowadzących indywidualną działalność gospodarczą, niż spółek akcyjnych (spółki z ograniczoną odpowiedzialnością mają w obu grupach stosunkowo dużą reprezentację). Obok firm, których zasadnicza działalność związana jest z branżą turystyczną, pojawiają się przedsiębiorstwa produkcyjne, usługowe i wielobranżowe. Są firmy budowlane i produkcyjne.
Jeden kapitał, różne marki
Analizując strukturę właścicielską, warto zwrócić uwagę, że poza liderem rynku, którym jest Grupa Orbis SA, bardziej skomplikowane struktury kapitałowe i organizacyjne dopiero się tworzą. A na wielu krajowych i międzynarodowych rynkach działają grupy, których kapitał łączy obiekty różnych marek, różnych globalnych sieci z hotelami prowadzonymi pod własnym szyldem. Taką działalność prowadzą chociażby północnoamerykańskie: Westmont Hospitality Group z Houston, czy Interstate Hotel & Resorts z Arlington. W Polsce przykładem może być chociażby spółka Wawel Imos International, która w Krakowie prowadzi hotel Grand oraz Park Inn, czyli obiekt pod jedną z marek Rezidor Hotel Group. W skład Grupy Efekt SA wchodzą spółki zależne: Lider Hotel Sp. z o.o. i Efekt-Hotele SA prowadzące odpowiednio krakowski hotel Best Western Premier oraz zlokalizowany opodal Express by Holiday Inn. Podobne struktury powstaną pewnie w przypadku np. warszawskiego PUHIT-u, który w Krakowie ma sieć RT Hotels, zaś w stolicy rozpocznie budowę nowego obiektu, pod jedną ze światowych marek. Powracając jeszcze do tzw. grup zespolonego działania, tylko 27 proc. polskich hoteli działa lub ma doświadczenia ze współdziałania w jakiejś grupie. Grupa jest silniejsza od pojedynczego obiektu, a doświadczenie i know-how na rynku hotelarskim, jest cenniejsze niż wysokość zainwestowanego kapitału. Dlatego też wydaje się nieuchronnym, że te z grup, które jeszcze nie zdobyły doświadczenia i know-how, czy to dzięki dotychczasowej działalności, czy poprzez przejęcie cudzego know-how (franczyza, licencja, zarządzanie), albo będą musiały szybko wypracować własne, albo zdecydować się na „cudzą flagę”. Trzecim wyjściem jest stopniowa marginalizacja na ciągle rozwijającym się, ale i coraz bardziej wymagającym rynku.
Andrzej Szafrański
NAJWIĘKSZE GRUPY HOTELOWE W POLSCE 2010 – miejsca: 26-50.
MiejsceNazwa lub właścicielLiczba hoteliLiczba pokoiMarkiTeren działaniaUwagi26.Grupa Anders3318Nazwy własneMiłomłyn, Ryn, Stare JabłonkiW skład grupy wchodzi obiekt nieskategoryzowany – w sumie dodatkowo dysponuje 80 chatami. W budowie znajduje się hotel w Lidzbarku Warmińskim – 150 pokoi, który zostanie ukończony w roku 2011.27.Hilton Hotels Corporation1314HiltonWarszawaW tym roku sieć powinna się powiększyć o 2 obiekty – w Gdańsku (Hilton – 150 pokoi) oraz Krakowie (Hilton Garden Inn – 154 pokoje).28.Scandic Hotels/Scandic Polen2307ScandicGdańsk, WrocławSieć działa w Polsce od stycznia 2009 roku, do kiedy hotele funkcjonowały pod marką Holiday Inn. Obiekty są dzierżawione od Invescos European Hotel Real Estate Fund.29.Przedsiębiorstwo Usług Hotelarskich i Turystycznych HOTEL-TUR3289Nazwy własneSzczecinSpółka dysponuje również domem wypoczynkowym w Świnoujściu – 116 miejsc noclegowych.30.Immobile/Focus3273FocusBydgoszcz, Łódź, SzczecinSpółka nie planuje na razie nowych inwestycji.31.Hyatt Hotels Corporation1250Nazwa własnaWarszawaSieć nie planuje kolejnych inwestycji w Polsce.32.Lubuskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Turystycznej "LUBTOUR"4249Nazwy własneZielona Góra, Żagań, Żary
33.ibb Hotels2243Nazwy własneLublin, PoznańW Gdańsku przy Długim Targu, udziałowiec sieci Von Der Heyden Group posiada kamienicę, w którym od roku 2006 planowana jest budowa hotelu o standardzie 4 gwiazdek i 84 pokojach. Obecnie rozpoczęcie prac planowane jest na wiosnę 2010 r. Szacowana wartość inwestycji – 15 mln euro. W Warszawie zrezygnowano z budowy hotelu Mera.34.Przedsiębiorstwo Hotelarsko-Turystyczne ,,Brda" Sp.z o.o.2234Nazwy własneBydgoszcz
35.Wojewódzkie Przedsiębiorstwo Usług Turystycznych - Katowice2230Nazwy własneBytom, KatowiceW remoncie jest trzeci obiekt – hotel Polonia w Katowicach – 35 pokoi. Spółka Skarbu Państwa przeznaczona do prywatyzacji.36.Wawel Imos International S.A.2216 (64)Nazwy własneKrakówGrand i Park Inn37.Verde, Jan Łapaj, Zawiercie2215Verde plus nazwaKudowa-Zdrój, ZawiercieW Hotelu w Kudowie 16 dodatkowych pokoi o obniżonym standardzie.38.DeSilva2212Nazwa sieciKatowice/Przyrzowice, PiasecznoW marcu ma zostać otwarty kolejny obiekt: 117 pokoi zlokalizowany w Warszawie39.COHM Sp. z o.o.2201Nazwy własneWrocławSiec posiada również dom wypoczynkowy we Wrocławiu – 66 pokoi (188 miejsc noclegowych).40.RENARD" Sp. z o.o.2193VestinaMiędzyzdroje
41.Krakowskie Przedsiębiorstwo Hotelarsko - Turystyczne Sp. z o. o.2191Nazwy własneKraków
42.Sirbud Minari SA2188MariaSzczawno Zdrój, WałbrzychW trakcie realizacji jest kolejny obiekt w Wałbrzychu – 76 pokoi.43.Biuro Turystyki ZNP Logostour Sp. z o.o.2186LogosKraków, Warszawa
44.Interferie SA3184Nazwa sieci plus nazwa własna obiektuLubin, Szklarska Poręba, Świeradów ZdrójW Świnoujściu wiosną rozpocznie się budowa kompleksu konferencyjno-wypoczynkowego.
Sieć dysponuje również sześcioma ośrodkami wypoczynkowymi. 45.Jan Wójcikiewicz 2178Nazwy własneGdańsk, Jastrzębia GóraObecnie wyposażany jest trzeci obiekt, który w lecie rozpocznie działalność jako Hilton Gdańsk - 150 pokoi. 46.Orco/Ma Maison Hotels&Apartments2174 Nazwy własne lub sieciBielsko-Biała, WarszawaW skład sieci wchodzi także obiekt Residence Diana w Warszawie (46 pokoi), który nie jest skategoryzowany. 47.Fundacja Studentów i Absolwentów UJ "Bratniak"3172WłasneKraków Wydzielone i skategoryzowane części domów studenckich UJ. 48.Grupa Hotelowa Bal-Tur3166Nazwy własneSopotW skład grupy wchodzi również niekategoryzowany Pałac Wiejce (56 pokoi) a także obiekt wypoczynkowy. Jesienią 2009 r. na sprzedaż wystawione zostały 2 hotele w Sopocie, Pałac Wiejce oraz ośrodek w Jastrzębiej Górze. 49.Powszechna Kasa Oszczędności Bank Państwowy3166Nazwy własneDuszniki Zdrój, Jurata, Zakopane
50.FWP sp. z o.o.3165Nazwy własne Międzyzdroje, Polanica, Szklarska Poręba W sumie ok. 100 obiektów FWP dysponuje ok. 6 tys. miejsc noclegowych.
Źródło: Hotelarstwo