Sprawa szacunków kwot zainwestowanych w rzeczywistości w budowę obiektów noclegowych była, jest i pewnie będzie sprawą sporną. Dlaczego? Dlatego, że większość inwestorów nie chce ujawniać rzeczywistych kwot, jakie pochłonęła budowa ze względu na tajemnicę handlową. Prawda jest, że rzeczywistych kwot wydanych na budowę obiektów noclegowych nie poznamy nigdy. Nie zna ich nikt, nawet organy kontroli skarbowej, które dysponują zestawem danych najbardziej zbliżonych do rzeczywistych. Jednak „zbiorczy” wgląd w takie dokumenty nie jest dostępny dla przeciętnego obywatela, badacza i analityka rynku.
Zacznijmy od zabawy
W styczniu 2010 roku Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, na zlecenie krakowskiego "Dziennika Polskiego", przeprowadził oszacowanie wartości wszystkich nieruchomości, zarówno prywatnych jak i państwowych oraz komunalnych, położonych na obszarze całego Krakowa. W kwocie 309 mld zł, na jaką zostały wyszacowane wszystkie nieruchomości, 3,3 mld zł przypadło na budynki obiektów noclegowych. W czasie dokonywania szacunków przez IAMRN, największa „miejska” baza noclegowa w Polsce składała się ze 123 hoteli oraz 381 innych obiektów, takich jak: hostele, apartamenty, pokoje gościnne, domy pielgrzymkowo-wycieczkowe i zajazdy.
Idąc tym tropem wartość budynków, w których funkcjonują wszystkie obiekty noclegowe zakwaterowania zbiorowego (niespełna 7 tys.) i indywidualnego (ponad 14 tys.), działające ówcześnie w Polsce, można by szacować w dużych widełkach na 40-60 mld zł. Te 40-60 mld PLN jest dla jednych kwotą imponującą i rzeczywistą, dla innych zawyżoną, a dla jeszcze innych zaniżoną. Tymczasem takie bardzo pobieżne oszacowanie wymagało szeregu rachunków uwzględniających m.in. udział krakowskiej bazy noclegowej w bazie całego kraju, udział średniej ceny nieruchomości typy hotelowego w Polsce i średniej ceny w największych skupiskach takich obiektów i zsumowania wszystkich uwzględnianych wartości. Profesjonaliści zajmujący się wyceną hoteli uważają, że takiego oszacowania nie da się dokonać dla całego kraju w sposób zapewniający wiarygodność przedsięwzięcia bez gigantycznego nakładu pracy polegającej na indywidualnej ocenie każdej nieruchomości noclegowej. Gdyby nakłady inwestycyjne poniesione na budowę, czy adaptację wszystkich obiektów noclegowych były znane można by je po prostu zsumować. Niestety nie są. Zaś ocenę wartości tych nieruchomości trzeba by przeprowadzić na podstawie takiej jak wycenia się hotele, czyli uwzględniając wyniki operacyjne. Oszacowanie takie można by też przeprowadzić na podstawie wskaźnika EBITDA dla całej branży noclegowej w Polsce, gdyby takowa była znana.
Zupełnie innego spojrzenia na wartość inwestycji w sektorze noclegowym dostarcza opracowanie „Rachunek satelitarny turystyki dla Polski 2008” przygotowane przez Instytut Turystyki dla Ministerstwa Sportu i Turystyki. Wynika z niego, że wartość brutto wszystkich budynków obiektów noclegowych w Polsce wraz z wyposażeniem wynosiła w roku 2008 13,74 mld zł. Skąd wzięła się ta suma ? Otóż wartość brutto środków trwałych w charakterystycznych rodzajach działalności turystycznej w 2008 roku wyniosła 81,8 mld PLN. Udział „hoteli i pozostałej bazy noclegowej” w tej kwocie wynosił 16,8 proc. Różnice między szacunkami ekspertów od rynku nieruchomości, a opartymi na twardych, pochodzących z oficjalnych statystyk i dokumentów, szacunkami ekspertów Instytutu Turystyki, są więc kolosalne. A przecież do roku 2010 liczba i wartość obiektów noclegowych nie wzrosły skokowo i w przybliżeniu odpowiadała podanym wyżej liczbom, czyli niespełna 7 tys. obiektów zbiorowego i 14 tys. indywidualnego zakwaterowania.
Wartości medialne
Kwoty podawane oficjalnie, czy też tylko na potrzeby mediów zwykle odbiegają od kwot rzeczywistych. Jak bardzo? Bywa, że o drugie tyle. Poza tym w tych, oficjalnych informacjach często mylone, czy też używane w różnych znaczeniach jest pojęcie: wartość inwestycji. Dla jednych jest ono tożsame z nakładami pieniężnymi niezbędnymi do wybudowania w pełni wyposażonego hotelu, dla innych wartość tego obiektu tuż po wybudowaniu, dla jeszcze innych domniemana wartość, jaką może osiągnąć nieruchomość hotelowa po kilku latach funkcjonowania przy np. 100-proc. wykorzystaniu miejsc. Jako wartość inwestycji podawana jest cena gotowego hotelu pustego, ale także skala środków zaangażowanych w dobra materialne związane z hotelem oraz koszty zatrudnienia i szkolenia personelu oraz wprowadzająca obiekt na rynek akcja marketingowa. Raz wartość inwestycji podawana jest wraz z ceną zakupu działki, raz z rynkową wartością tej działki, a najczęściej w ogóle bez kosztów działki. Nawet jeśli nie działka jest uwzględniona w podawanych oficjalnie sumach, to nie jest to zaznaczone.
Najbardziej zbliżoną, ze względu na zasadę, do reguł szacowania skali rzeczywistego zaangażowania inwestorów bazującego na twardych liczbach, są wyliczenia oparte na kosztach produkcji budowlanej i wielkości powierzchni w obiektach noclegowych oddanych w danym roku, czyli na danych publikowanych przez GUS. Jednak mimo teoretycznej poprawności tej metodologii, można otrzymać wyniki zdecydowanie odbiegające od realiów. Nie wdając się w dociekania, czy wynika to ze stopnia precyzji danych GUS-u, czy też pewnego „zmieszania” w trakcie obliczeń powierzchni obiektów hotelowych z innymi obiektami turystycznego zakwaterowania, które jak np. domki wypoczynkowe, nie są przeznaczane przez inwestorów do zarobkowego przyjmowania gości, przestawiony powyżej sposób zawyża skalę inwestycji. Na ile? Każdy kto zna rzeczywiste nakłady na jeden obiekt i zna jego parametry, może posługując się danymi GUS dokonać takich obliczeń.
Jak my liczymy
Realne zaangażowanie inwestorów wielu, a raczej większości obiektów jest znane członkom redakcji „Hotelarstwa” z racji zajęć zawodowych, które nie ograniczają się li-tylko do tworzenia miesięcznika. Bierzemy udział w kształtowaniu, czy tworzeniu hoteli i obiektów noclegowych, czy to w ramach doradztwa, czy opracowania analiz. Stąd twarda wiedza. Dane z którymi nie da się dyskutować. Kolejna część, to kontakty z ludźmi zaangażowanymi w inne projekty, z bankami, wspierającymi projekty funduszami. Część informacji zdobywamy metodami… innymi. Ale legalnymi. J W sumie tworzy to wiedzę, w zależności od lat i okresu, od trzeciej części, do ponad połowy realizowanych i planowanych projektów hotelowych w Polsce. I – niestety – tych twardych danych – nie możemy ujawniać w postaci jednostkowej. Dysponując wiedzą o pozostałych projektach (oczywiście nie wszystkich), o wielkości, liczbie pokoi, standardzie, czy lokalizacji można oszacować ich wartość na zasadzie daleko idących analogii z obiektami o których mamy wiedzę szczegółową. Zwracamy uwagę na słowo „oszacować”, czyli podać wartości nie rzeczywiste, bo tych przy skali realizowanych inwestycji (w Polsce obecnie jest to około 180-200 obiektów noclegowych wielkości 20 i więcej pokoi) nie jest w stanie podać nikt, ale jak najbardziej zbliżone do rzeczywistych.
Oczywiście, ze względu na nakłady inwestycyjne, nie ma dwóch identycznych obiektów. Nawet jeśli zostały zbudowane według tych samych planów i niemal w tym samy czasie i niemal w takich samych warunkach. Różne są systemy realizacji inwestycji, organizacji budowy, kontraktowania wykonawców. W efekcie: odmienna czasochłonność prac i różne ceny materiałów i wyposażenia. Ceny wykonawstwa są negocjowane indywidualnie. Materiałów budowlanych i wyposażenia obiektu też nie kupuje się z półki sklepowej, ale indywidualnie negocjuje ich ceny z dostawcami i producentami. Dwa niemal identyczne pod względem architektury i potencjału obiekty budowane przez dwóch niezależnych od siebie inwestorów, mogą mieć ostateczną „cenę” różną nawet o 100 proc. Inne są też koszty budowy, a szczególnie wyposażenia, obiektów indywidualnych i zgodnych ze standardami sieci hotelowych. Nie znając szczegółów, a estymując skalę kilkudziesięciu podobnych inwestycji, należy oczywiście założyć kumulowanie się błędu popełnionego przy szacunkach jednostkowej inwestycji. Dlatego dobrze te nasze wyobrażenia o kosztach inwestycji zweryfikować za pomocą średniej ceny mkw. hotelu o podobnym standardzie. Zmniejsza to błąd, ale – niestety – go nie eliminuje.
Cdn.
Uwaga do wykresu.
"Wartość brutto środków trwałych, obejmująca produkowane aktywa niefinansowe (m.in. budynki i budowle oraz środki transportu) w CRDT - Charakterystycznych Rodzajach Działalności Turystycznej (bez wartości gruntów i drugich domów), w 2008 roku wyniosła 81,8 mld PLN, co stanowi 3,7% wartości brutto środków trwałych ogółem, a w 2006 – 65,4 mld, co stanowiło 3,4% wartości brutto środków trwałych w gospo-darce narodowej. Strukturę wartości środków trwałych w CRDT przedstawia wykres. W podanej wartości brutto środków trwałych nie uwzględniono wartości gruntów. Nie uwzględniono także wartości domów wakacyjnych". Tyle „Rachunek satelitarny turystyki dla Polski 2008”.
|
